炒房团，到底凉了没有？

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历史，总是会在不经意间给你上一课

这是一篇旧文。重新收拾整理一下，算是做个补白。前段时间，“深房理”事件一度被炒得很热。让大家再次关注到炒房这个话题。说到炒房，可能很多人的理解还停留在低买高卖的程度。但实际上，中国的“炒房”运动已经经历了几次迭代发展。那种以个人散户的家庭投资为主体，低买高卖的行为，只能算是社会主义初级阶段。

炒房就是一场击鼓传花的游戏，首先就要找好接盘对象。否则就会炒家变房东。散兵游勇的打法只能算小儿科。缺点是，一方面资金的回收周期和溢价都不稳定，另一方面也容易遭到政策的关照。所以，在2005年左右，江浙一带涌现出不少的“炒房帮”“太太团”。他们通常可以在短时间内通过信誉聚集起大额资金，盈利目标也从房产转移到开发商的身上。

所以，炒房客们就要用到另外一重身份——投资方。无论是用小额贷款公司、担保公司、投资公司，甚至是典当行的名义。总之都是开发商必须尊重的对象。当他们盯准某个有很好的升值潜力的楼盘的时候，就会有专人出面和开发商进行利益勾兑。炒房者们的代表一般都是精通房地产的行家里手，能很快摸清楚开发商的家底和资金缺口。然后在图纸阶段直接协议购买部分房产。可以是一栋楼，也可以是一部分。总之，要看资金实力以及开发商给出的优惠条件。因为在拿到预售证之前是开发商资金最紧张的阶段。所以只要能拿到现金，即便是保本销售，绝大多数开发商也是可以接受的。而炒房代表此刻最关心的就是开发商未来的销售定价。总之，为了拿到钱，开发商就算是咬碎牙，也得满足这些吸血鬼的涨价要求。

这里要说明一点。炒房客和开发商之间只是协议购买，但并不会真正的完成房屋交割。而是在具备销售条件的时候，把这部分被控房源经由开发商之手售出。销售回款在开发商的专用账户上打一个滚，又会回到炒房客的手上。如果说，个体投资人只是在顺应市场走势，用时间换差价。炒房团则是从根子上抬高新楼售价，每次都会让市场价格“上一个台阶”。很多楼盘在开盘的时候都会有一些房源被“团购”。其中就不乏炒房团的影子。

这种炒房方式，后来又发展出一个分支。即，带头大哥式炒房。会有资深炒房人士，通过线上线下的方式传播房地产投资理念。甚至大肆宣扬如何一分钱不掏就有成千上万倍的利润。其实这套所谓的投资逻辑并不复杂。带头大哥教炒房散户先用各种名义从银行拿到贷款。有房有车的可以抵押。啥都没有的也可以办几张大额信用卡套现。然后散户们像一群羊一样，被带头大哥赶往一个又一个售楼处。带头大哥会提前和开发商谈好一个低于市场价的价格。散户们等着掏钱购买即可。等到价格上涨后，再抛售回笼资金。如此往复。这个过程里，带头大哥手里攥着大把的客户，在市场上呼风唤雨。他们才是真正一分钱不花就赚得盆满钵满。

还有一种炒房，是开发商内部人员和销售代理公司的内外勾结。为了抑制房价过快上涨，有关部门推出了一系列调控政策。限价销售想必大家并不陌生。于是，开发企业会聘请一家房地产销售代理公司进行代理销售。客户到了这个楼盘，通常被告知好户型已经售罄。可供挑选的，大多不如人意。但只要一出门，马上就会有人打过来电话。声称自己恰好有合适的房源。现在不想要了，可以转让。但需要客户缴纳一笔不菲的“更名费”。数额从几千到十几万不等。因为是场外交易的个人行为，这笔钱当然不会直接交给开发商。至于钱到手以后如何分配，那就只有当事人自己清楚。

其实开发商通常也会“自炒自房”。早在二零零几年的时候，深圳一家特别有名的房企首开这方面的先河。他们以极低的价钱圈了一块海景土地。先建设了一批联排别墅。这种产品，在当时的市场情况下几乎无人问津。但这家开发商并不着急。一方面把广告做得天花乱坠；另一方面还不断的拉升市场售价。并且仅用了半年的时间就宣布售罄封盘。当然，真正卖掉是不可能的。但价格锚点已经形成。而开发商接下来又推出了大量公寓产品。购房人一看，在当地最贵最知名的别墅区里的公寓。绝对高端大气上档次。就一个字，买。于是，公寓部分被以高出市场价一倍的价格一抢而空。而之前的那些别墅，要么放在二级市场上慢慢消化；要么就作为开发商的公关工具。经此一役，全国的开发商都深感被上了一课。原来房子还可以这么卖。后来，国内很多豪宅+公寓的产品，都或多或少的借鉴了这位前辈的手段。

自从互联网，尤其是移动互联网蓬勃发展起来以后，炒房又有了新思路。类似于“深房理”这种，本质上是搞了一个简化版的资产证券化。简单而言。假如一套房子售价100万，可以被拆分成100份权益。每份1万，然后找100个人来认购。大家都把钱交给一个人去购买这套房子，同时又跟这个人签订代持协议。权益的持有人也不怕代持人翻脸不认账。因为他们可以通过各种手段让这套房成为“诉讼”状态，无法上市交易。如果明天房子的价钱涨到150万，那么每个人手中的权益就增值了50%。因为房子是实实在在的放在那里。所以，原始的权益持有人就可以把这份权益作价卖掉，获利退场。而买家如果判断房产价格依然还会上涨，就可以加价买进。这种玩法其实就是以一套房子为标的，小规模发行了股票。平台就是券商。权益购买人就是小散。和传统的炒房相比，这种炒房的入市门槛更低，流动性也更强。对那些实力、水平、经验都很有限，又担心“扇贝集体越狱”的投资人来说很有吸引力。而平台的服务又很贴心。不仅帮投资人选房，而且提供从交易到法律服务等一系列保障。甚至还可以提供贷款服务。完全是一个民办“交易所”。

其实，深房理的商业逻辑从根子上来讲并不是为了炒房而生。它是房地产REITs的土味儿版本。但两者的差别就像夏利和法拉利。尽管都是四个轱辘加一个壳子，但却有天壤之别。真正的REITs很少去做这种短期套利。大多数会投资和持有优质的商业或商办物业，也会以基金投资的形式为开发商提供融资。但无论任何事，只要被冠以“中国特色”往往就会真的有了“特色”。于是，在短周期、高回报的诱惑驱动下，低配版REITs迅速黑化。甚至演变成为“杀猪盘”，内讧暴雷不断。

随着近期频繁出台的房地产调控，各地开始出现土地市场冷清，房价摇摇欲坠的局面。加上呼之欲出的房产税。让大多数人相信，炒房注定已经成为历史。降价都卖不掉，还谈何“炒”？但人们可能忽略了投机性资本的智慧和决心。目前来看，可持续经营的工业用地、仓储物流用地，甚至公共设施经营权又成为炒房团关注的新目标。相对于普通住宅来说，作为生产资料的厂房、仓储物流成本的提升，将直接影响到商品的市场价格。而停车楼等公共服务设施的价格提高，更是直接指向百姓的腰包。所以，现在说炒房团已经彻底凉凉还为时尚早。中国的房地产到底走向何方还尚未可知。与炒房团下半场的博弈，才刚刚开始热身。

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